Un emendamento al DL fiscale approvato dalle Commissioni Finanze e Lavoro del Senato cambia le regole per l’esenzione IMU sulla prima casa.

Intervenendo sull’art. 1 comma 741 della L. 160/2019, si stabilisce che, nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale o in Comuni diversi, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo si applicano per un solo immobile, scelto dai componenti.

Contrariamente a quanto previsto finora, l’esenzione sarebbe così valida solo per un’abitazione a nucleo familiare, anche se i componenti risiedono in Comuni diversi.

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Per i box e i posti auto è riconosciuta nelle dichiarazioni dei redditi un’agevolazione al 50%, e più precisamente:

• per l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati (solo per le spese imputabili alla loro realizzazione)
• per la costruzione di autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune (purché vi sia un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa).

La detrazione per l’acquisto del box spetta per le spese sostenute per la sua realizzazione e dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal costruttore, quindi per gli acquisti contemporanei di casa e box con unico atto notarile, la detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, il cui ammontare deve essere specificamente documentato. Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, la detrazione può essere riconosciuta anche per i pagamenti effettuati prima ancora dell’atto notarile. E’ necessario, però, che vi sia un compromesso di vendita regolarmente registrato dal quale risulti la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’edificio abitativo e il box auto.

Per usufruire della detrazione per l’acquisto e la costruzione del box auto, il proprietario deve essere in possesso dei seguenti documenti:

Acquisto Box Auto

• atto di acquisto, o preliminare di vendita registrato, dal quale risulti la pertinenzialità
• dichiarazione del costruttore, nella quale siano indicati i costi di costruzione
• bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati.

Costruzione Box pertinenziale

• concessione edilizia da cui risulti il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione
• bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati.

Per accedere all’agevolazione fiscale è necessario che il pagamento del box o del posto auto venga fatto con apposito Bonifico Parlante, il quale deve riportare il codice fiscale del beneficiario della detrazione, la partita iva della società venditrice e la detrazione ex articolo 16-bis del DPR 917/1986 per acquisto autorimessa/posto auto pertinenziale (ristrutturazione edilizia).

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L’art. 64 co. 6-11 del DL 73/2021 ha introdotto una nuova agevolazione per l’acquisto della «prima casa» di abitazione, per i soggetti di età inferiore a 36 anni, con ISEE non superiore a 40.000,00 Euro.

L’agevolazione consiste:

•  nell’esenzione dalle imposte d’atto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale) e, per gli atti imponibili ad IVA, in un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto medesimo
• nell’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione degli immobili agevolati.

Il beneficio è temporalmente limitato agli atti stipulati tra il 26.05.2021 (data di entrata in vigore del DL “Sostegni-bis”) e il 30.06.2022.

Per quanto concerne l’oggetto dell’acquisto, deve trattarsi di «prime case» di abitazione, escluse quelle catastalmente classificate A/1, A/8 o A/9, come definite dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86.
Possono accedere al beneficio anche le pertinenze, con gli stessi limiti con cui sono ammesse all’agevolazione prima casa di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86.

L’agevolazione non spetta in sede di stipula di un contratto preliminare di acquisto, in quanto questo produce tra le parti solo effetti obbligatori. Fermo restando l’assoggettamento all’imposta di registro fissa del contratto preliminare, il contribuente che ha versato le imposte proporzionali su acconti e caparra confirmatoria potrà recuperare l’imposta versata in misura superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo presentando, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, formale istanza di rimborso (ex art. 77 DPR 131/86).

Si ritiene che, ove fossero assenti le condizioni di cui alla Nota II-bis o si verificassero le ipotesi di decadenza ivi previste (ad esempio, mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, alienazione infraquinquennale o mancata rivendita della ex prima casa entro 1 anno), l’imposta di registro risulterebbe dovuta nella misura ordinaria (9%).
Invece, ove, pur in presenza delle condizioni di «prima casa» non fossero sussistenti le condizioni richieste dall’art. 64 co. 6 del DL 73/2021, l’imposta di registro potrebbe trovare applicazione nella misura del 2% (così la circ. 12/2021).

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